【专家解读】《关于进一步加强宿州市物业管理服务工作的意见》政策解读

近日，市政府出台了《关于进一步加强宿州市物业管理服务工作的意见》（宿政办秘〔2021〕16号）（以下简称《意见》）。现就《意见》解读如下：

（一）文件出台的背景

一、文件出台的背景和依据

为深入贯彻《安徽省物业管理条例》等法规政策，认真落实住建部、安徽省住建厅关于加强和改进住宅物业管理工作的要求，进一步规范全市物业服务行为，有效解决当前我市物业管理服务工作的难点、热点问题，提升社会和市民对物业服务的满意度，结合当前宿州物业管理工作实际，市政府出台了《关于进一步加强宿州市物业管理服务工作的意见》。

（二）文件出台的依据

1、《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》

2、住房和城乡建设部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）

3、安徽省住建厅等十一部门联合发布的《关于贯彻落实住房和城乡建设部等部门要求加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房〔2021〕1号）

4、《安徽省住房城乡建设厅关于印发<安徽省物业服务企业信用管理暂行办法>的通知》（建房〔2018〕167号）。

二、文件制定的意义和总体考虑

（一）贯彻落实中央、省对加强和改进物业管理工作的要求。

住建部和安徽省住建厅先后出台关于加强和改进住宅物业管理工作的通知，强调住宅物业管理事关群众生活品质，事关城市安全运行和社会稳定，要加快发展物业服务业，推动物业服务向高品质和多样化升级，满足人民群众不断增长的美好生活的需求。《意见》的出台是对宿州市物业管理政策体系的补充和完善，对破解物业管理难题，提升物业服务能力和水平提供了政策依据。

（二）适应当前我市物业管理服务工作推进的客观要求。

近年来，物业矛盾纠纷数量不断增加，各部门工作职责不清晰，工作力量薄弱，对物业企业缺乏有力的监管，部分物业矛盾问题不能及时有效解决。我市需要新的政策来指导解决矛盾问题，创新物业矛盾化解方式，加强对物业服务企业事中事后监管。

三、制作过程

市房管中心结合宿州市物业管理实际牵头起草了《意见》征求意见稿，通过座谈、走访等方式听取县区物业主管部门、部分物业企业、市物业管理专家及业主等方面的建议、意见，并两次征求市发改委、市城管局、市财政局等26家单位（部门）意见，同时在房管中心官方网站进行公示征求意见。在征求了多方面的意见和建议后，予以修改完善。经我中心合法性审查和集体研究并通过市司法局合法性审查、市市场监管局公平竞争审查后，形成送审稿，经2021年4月28日市政府第57次常务会议审议通过。

四、《意见》主要内容

《意见》分为四个方面内容，第一部分指导思想，第二部分工作目标，第三部分工作任务，第四部分保障措施。主要内容如下：

（一）进一步细化工作职责，解决基层部门工作职责模糊，基层工作力量薄弱的问题。《意见》明确市级物业主管部门、辖区政府、街道、社区及各职能部门职责，完善了“市级指导监督、县区级主抓、街道办组织、社区实施”的属地管理机制，解决政府资源与管理向小区延伸不够，有关职能部门责任落实不到位，执法不进小区的问题。

（二）规范和优化企业管理服务，解决对物业服务质量缺乏监督和制约的问题。《意见》通过加强物业管理招投标监管、创新物业承接查验、严格保修责任等措施，加强住宅小区前期物业管理。《意见》明确对物业企业实行信用分级分类管理，通过守信激励和失信惩戒制度，倒逼物业服务企业进一步提升管理服务水平。

（三）创新工作方式方法，着力破解物业管理热点难点问题。推行服务事项公开、建立矛盾纠纷排查化解及行政执法进社区机制、创新维修资金使用方式、建立恶意拖欠物业费行为联合惩戒制度等措施破解难题。探索采取群众评议方式化解物业矛盾纠纷，成立“物业管理群众评议委员会”，通过群众评议委员参与说事评理释法，有效提高矛盾化解效果。

（四）建立健全物业管理考核奖惩机制，强化工作保障。一是建立市物业管理工作联席会议制度，统筹指导全市物业管理工作，系统研究解决重点、难点问题。二是制定《宿州市物业管理工作考核办法》，将物业管理工作纳入对县、区和市直相关部门目标管理绩效考核。三是制定《宿州市物业服务考核办法》，对物业服务企业和服务项目进行季度评分和年终考核。建立奖惩激励机制，扶优扶强。

五、《意见》出台的工作目标和意义

《意见》紧紧围绕保障和改善民生，将加强和改进物业管理服务工作作为创新基层社会治理的重要举措，通过落实《意见》内容，提升全市物业服务专业化、精细化、规范化水平，增强业主委员会履职能力，使物业领域突出问题得到有效治理，高品质、多样化的物业管理服务体系基本健全，人民群众对美好居住生活需求的满意度大幅提升。

六、创新举措

（一）创新物业承接查验，将《房地产开发项目建设条件意见书》明确的物业服务用房面积、配套设施建设内容和选聘前期物业服务企业条件，作为物业承接查验的重要内容，推行多方共同参与物业设施设备移交，坚决杜绝缺项和“带病”交付。

（二）建立物业矛盾纠纷排查化解机制。探索采取群众评议方式化解物业矛盾纠纷，聘请有影响力的社会公众人士、法律界人士、物业管理专家库成员等社会力量组成“物业管理群众评议委员会”，参与纠纷调解，有效提高矛盾化解效果。

（三）创新物业维修资金使用方式。探索采取现代通信网络技术征求业主意见并进行表决。加大维修资金归集力度，推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴纳维修资金。

七、下一步工作计划

一是我中心尽快制定《意见》配套规范性文件并组织实施，增强指导意见的可操作性；二是深入开展宣传工作，推进《意见》落地落实；三是强化监督，加大对物业企业的监督力度，促进物业行业健康发展。